Adquirir vivienda en Ecuador es más accesible con el respaldo del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). El préstamo hipotecario BIESS financia hasta el 95% del valor de la vivienda, con plazos de hasta 25 años y tasas más competitivas que la banca privada.
En nuestra experiencia como inmobiliaria, este crédito es clave para quienes buscan comprar casas de segunda ocupación, porque el BIESS sí permite aplicarlo a inmuebles usados siempre que cumplan requisitos legales y técnicos.
Tabla de Contenidos
¿Qué es el Préstamo Hipotecario BIESS y cómo funciona?
El crédito hipotecario BIESS es un financiamiento destinado a afiliados al IESS y jubilados, que les permite comprar, construir, remodelar o ampliar una vivienda. El inmueble adquirido queda como garantía hipotecaria hasta el pago total del préstamo.
Una ventaja importante es que la precalificación es automática y en línea, lo que agiliza el proceso.
Tipos de Crédito Hipotecario que ofrece el BIESS
Vivienda terminada
Permite adquirir una casa, departamento o suite nueva o usada.
- Financiamiento: hasta el 95% del valor del avalúo comercial, si cuesta hasta USD 90.000.
- Plazo: hasta 25 años.
- Requisitos de diseño: distribución funcional (sala, comedor, cocina, baño completo y dormitorios).
- Puede incluir un local comercial si no supera el 33% del área total.
👉 Aquí es donde más hemos ayudado a nuestros clientes: muchos prefieren casas usadas porque ofrecen mejor ubicación y precio.
Vivienda hipotecada
Si la propiedad tiene hipoteca en otra entidad bancaria, el BIESS puede asumirla mediante convenio de sustitución de acreedor hipotecario.
Vivienda multifamiliar
Hasta 4 unidades de vivienda completas, o combinación con local comercial (máximo 33% del área total).
Requisitos para aplicar al Crédito Hipotecario BIESS
Para afiliados
- 36 aportaciones en total.
- Con relación de dependencia: al menos 13 aportaciones consecutivas.
- Sin relación de dependencia o voluntarios: 36 consecutivas.
- No tener préstamos hipotecarios vigentes en BIESS o IESS.
- No tener obligaciones vencidas ni estar registrado con enfermedad degenerativa.
- Edad máxima: 77 años.
Para jubilados
- Estar en goce de pensión de vejez, invalidez o discapacidad.
- No tener deudas pendientes con IESS/Biess.
- Cumplir con calificación crediticia.
👉 En nuestra experiencia, uno de los principales retrasos ocurre cuando los clientes no verifican que cumplan con el mínimo de aportaciones o tienen obligaciones pendientes.
Beneficios de financiar tu casa con el BIESS
- Financiamiento alto: hasta 95% del valor de la vivienda.
- Montos flexibles: desde viviendas preferenciales hasta propiedades de hasta 1.022 salarios básicos unificados.
- Plazos largos: hasta 25 años.
- Seguros incluidos: vida, desgravamen, incendio y riesgos.
- Acceso inclusivo: permite que afiliados y jubilados que no califican en bancos privados puedan acceder a vivienda.
- Opciones de pago: cuotas fijas (francés) o decrecientes (alemán).
- Soluciones de pago: en caso de mora, se puede ampliar plazo hasta 30 años.
Como asesora inmobiliaria, he visto cómo este crédito ha hecho posible que familias que no calificaban en otros bancos cumplan su sueño de tener casa propia.
¿Se puede comprar una casa usada con el crédito BIESS?
¡Sí! El BIESS financia tanto viviendas nuevas como usadas, siempre que estén en buen estado y con escrituras en regla.
Ventajas de las casas de segunda ocupación
- Mejor ubicación en barrios consolidados.
- Precios más accesibles frente a proyectos nuevos.
- Disponibilidad inmediata: puedes habitar la casa tras la compra.
Consejos para elegir bien la propiedad
- Verificar estado estructural y servicios básicos.
- Revisar escrituras y gravámenes con un abogado.
- Confirmar que no haya deudas de impuestos o prediales.
En nuestro caso, siempre revisamos que nuestros clientes cumplan con los requisitos antes de presentar la solicitud al BIESS, para evitar retrasos.
Paso a paso para solicitar un préstamo hipotecario BIESS
- Precalificación en línea: el sistema evalúa automáticamente si cumples requisitos básicos.
- Simulador de crédito: calcula el monto y cuota estimada.
- Presentación de documentos: personales y de la propiedad.
- Evaluación crediticia: revisión de ingresos y deudas.
- Aprobación y desembolso: el Biess transfiere el dinero directamente al vendedor.
💡 Consejo: el proceso puede tardar varias semanas. Recomendamos tener toda la documentación lista y ordenada desde el inicio.
Errores comunes al solicitar el Crédito Hipotecario BIESS (y cómo evitarlos)
- No verificar que la propiedad esté libre de gravámenes.
- No cumplir con el número mínimo de aportaciones.
- Presentar documentos incompletos.
- No contemplar gastos adicionales (avalúos, impuestos, notaría).
Hemos visto casos en que una compraventa se retrasó meses solo porque el vendedor no había cancelado impuestos municipales pendientes.
Propiedades disponibles que califican para crédito BIESS
En nuestro inventario contamos con casas y departamentos en Quito y Valle de Los Chillos, que cumplen los requisitos del BIESS y están listas para financiamiento.
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Preguntas frecuentes sobre el préstamo hipotecario BIESS
¿Cuál es el monto máximo de financiamiento?
Hasta el 95% si la vivienda cuesta hasta USD 90.000. Para valores mayores, el porcentaje varía entre 90% y 80%.
¿Qué plazos maneja el Biess?
Hasta 25 años (o 30 años en casos de reestructuración por mora).
¿Cuál es la tasa de interés?
Se ajusta cada 180 días según la tasa efectiva referencial del Banco Central del Ecuador.
¿Puedo comprar una vivienda usada?
Sí, siempre que cumpla los requisitos técnicos y legales.
¿Qué seguros incluye?
Vida, desgravamen, incendio y riesgos adicionales.
Conclusión
El préstamo hipotecario BIESS es una opción sólida y competitiva para adquirir vivienda en Ecuador, tanto nueva como usada. Con requisitos claros, financiamiento de hasta el 95% y plazos de hasta 25 años, permite a más familias acceder a su casa propia.
En nuestra experiencia como inmobiliaria, la clave está en preparar bien los documentos, elegir propiedades que cumplan requisitos y acompañar al cliente en cada paso del proceso. Así se evita frustración y se aprovechan al máximo los beneficios que el BIESS ofrece.
